師走の候、皆様いかがお過ごしでしょうか。

今回は、アセットコンサルティング営業部
インサイドセールス担当の 榎本英樹 が担当させて頂きます！

さて、つい先日、前回のブログを更新した際には、1ドル=160円台の大台に乗りいよいよ円安に歯止めがかからないといったムードだったのが記憶に新しいですが、ここ数日は急激な円相場値上がりの話題でもちきりです。去る10日発表された、アメリカの先月の消費者物価指数の伸びが市場の予想を下回ったことで、記録的なインフレが和らぎアメリカの利上げのペースが減速するとの見方が強まったことに起因し、これまでのドル買いの流れから一転して円を買う動きが強まり、円相場はおよそ2か月ぶりに1ドル＝136円台後半まで値上がりしました。これにより円安のピークはつけたという見方が強いですが、アメリカのインフレが完全に収まったと言い難く、今後も円相場の動向はアメリカの利上げのペースや政策金利に大きく左右されることになりそうです。国内でも、物価高騰やインバウンド需要の再燃、迫る日銀総裁交代など、さまざまな情勢が複雑に交わり読みづらい市況が続いている昨今、皆様のお役に立てていただける情報を提供できるよう、精一杯努めてまいります。何卒よろしくお願いいたします！

さて、本日は「不動産の売却」というテーマについてお話できればと思います。

不動産価格や建築費の高止まりは続いており、今のうちにと物件を売却を考えられるお客様も増えてきているように思います。当社でもオーナー様より売却のご相談を頂く機会が増え、物件の査定及び売却のお手伝い（仲介）を行っております。本日は、私たちが査定金額をする際に、どういった部分を見ているのかを、事例を交えてご紹介させて頂きます。物件売却をご検討する際の一助として頂ければと思います。

【物件の売却について】

当然の事ながら、売主様の立場からすると、一般的にはすこしでも高い金額で売却したいとお考えになるかと思います。しかしながら、あまりに販売価格が高すぎてしまうと、競合物件の複数ある市場の中で相場から外れ、ご検討頂ける方は少なくなってしまいます。だからこそ、当社が査定を承る際には、土地の路線価・建物の再調達価格・物件周辺の売買相場（販売中事例・成約事例）や利回り・修繕履歴・現入居状況・現入居者の賃料など、多数の要素を総合的に鑑みて、具体的な根拠をもって査定価格を掲示させて頂いております。また、実際に現地に赴いて、建物の管理状況や周辺環境（住環境・嫌悪施設の有無など）を確認することも重要な工程のひとつです。資料やデータだけでは見えてこない情報を取りこぼすことなく収集することで、より正確な査定が可能です。さらに、買主様がご融資を利用することを想定し、どういった金融機関が合うのかを検討したうえで、その金融機関の担当者様へ事前に評価依頼を行うなど、実際にご売却を承った際にスムーズに販売活動ができるよう、準備を行います。このように、さまざまな項目を精査した上で、ある程度の幅をもって査定金額をご提示し、また販売活動に関するアドバイスをさせて頂くことで、売主様のご判断材料として頂いております。

私も当社での勤続期間約2年半の中で、いくつかの物件に携わらせて頂きました。その中でも一番印象に残った事例をご紹介させて頂ければと思います。

【売却事例】

■ 世田谷区／小田急線「祖師谷大蔵」駅 徒歩9分／築20年／木造アパート／9,770万円／利回り5.5%

当社のオーナー様の物件で、当社が管理をお預かりしていた物件です。売却を開始される2～3年前に外壁・屋根の修繕を行っていたこともあり、管理状態が良く、見栄えの良い物件でした。居室は20㎡+ロフトで、独立洗面台付きと、一般的な単身の賃貸ユーザー様のニーズに適うスペックです。しかしながら、耐用年数ギリギリという点から、ご融資を利用して購入を検討される場合、融資金額や金利、融資年数・手残りキャッシュフローを考えると、買主様が見つかるまでに少々の時間を要することも想定していました。しかし、予想に反してその物件は媒介契約を頂いてから約20日後には、売買契約が完了しました。その理由の最たるところが、「建物の短期償却が大きく取れること」「売買契約書への売買価格における建物価格の記載が出来たこと」でした。

売主様は個人名義にて所有しており、課税事業者に該当していなかったため、売買契約書に記載する土地価格：建物価格については、5：5で記載することをご了承を頂いており、その旨をベネフィットポイントとしてご紹介した所、前回ブログのテーマとさせていただいた「建物の減価償却」の観点でご興味をもって頂いたお客様から多くのお問合せを頂き、スピード感のある商談でご契約に至りました。利回りや手残りのキャッシュだけでなく、こういったニーズのお客様がいらっしゃるのだなと強く感じ、学んだ事例です。

これをきっかけに上記のような物件にニーズがある事がわかり、買主様にご紹介する為の物件探しをするようになりましたが、いざ探してみると市場の中で希少な案件だということもわかりました。大手の仲介業者様ですと会社のルールで一括表記（土地・建物価格を別途記載ではなくまとめて記載）しか行っていなかったり、そもそも仲介業者様の中には、以前の私と同じようにその点の買主様のメリットや売主様にとってデメリットとなるケースについて、把握していない担当の方もおり、見つける難易度は高いものでした。せっかく大きなベネフィットポイントをもっていてもその点を強く押し出せていない物件を見ると、もったいないなと感じます。もし、物件のご売却を検討される際には、ぜひ一度この点ご着目頂き、「この物件はどうなんだろう？」というようなご相談があればぜひ一度当社にお寄せ頂ければと思います。（なお、申告関係を依頼されている税理士様がいらっしゃる場合、事前のご相談をおすすめいたします。）

また、物件の売却時にぜひあった方が良いのが、賃貸の稼働率データになります。高稼働を維持されている物件であれば、買主様にとって大きな安心材料になります。実際に、事例として挙げさせて頂いた物件は当社が管理をお預かりしており、高い稼働率の実績があったため、そのデータをご用意したことが購入の決め手のひとつになったかと思います。ご所有物件の管理会社様に依頼すれば準備して頂けるかと思いますので、こちらもご売却検討の際はぜひお確かめください。（当社の管理物件につきましてももちろんご用意できますので、ご入用の方はお気軽にお申し付けください！）

今回のテーマが、ご所有物件の売却についてお考えになるきっかけになれば幸いです。

また、一度ご売却について相談してみたいという方は、ぜひお気軽にお申し付けください！当社事務所はもちろん、ご都合に合わせてお近くの喫茶店やご自宅・職場、またZoom等でのオンライン面談も可能です。また、お電話やメール・無料査定フォームからのお問合せも承っております。

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寒気いよいよ厳しき折、ご自愛専一にてお過ごしくださいませ。

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▼ このブログの執筆者はアセットコンサルティング営業部 榎本 英樹です。