秋冷の折、皆様いかがお過ごしでしょうか。

今回は、この10月より新たに当アセットコンサルティング営業部の
インサイドセールス担当に就任いたしました、榎本英樹 が担当させて頂きます！

円安や物価高騰、インバウンド需要の再燃など、さまざまな情勢が複雑に交わり読みづらい市況が続いている昨今ですが、皆様のお役に立てていただける情報を提供できるよう、ますます努めてまいります。引き続きよろしくお願いいたします！

さて、本日は「融資と金融機関」というテーマについてお話できればと思います。

私が当社に当社で働き始めたのが、丁度コロナが始まる頃の2020年2月になります。そこから現在までを振り返ると、不動産市場・金融機関もだいぶ変化いたしました。新築物件については、当初と比べて建築費や土地価格が高騰し、東京や川崎・横浜エリアの中でも比較的土地が割安な、駅からの距離が離れている立地などに物件が点在するようになりました。そのような背景もあり、中古の物件によりお客様の目が多く向くようになったように感じます。

しかし、中古物件で大きなハードルの1つとなるのが融資です。新築物件であれば、劣化対策等級2以上を取得していれば融資期間35年が取れ、ある程度融資金額ものびます。よく取り上げられているO銀行であれば、新規のお客様でも審査のスピードが速いので物件のフィックスがしやすいです。一方中古物件では、多くは耐用年数が過ぎていたり、間近であったりするため、残存耐用年数＝融資期間と見ることが多い都銀や地銀ではそもそも取り組みが出来なかったり、残存耐用年数が10年～15年程あったとしても融資年数が短くなり、その分融資金額が伸びず、手出しが大きくなりがちです。

このように、これからの不動産投資市場においてファイナンスアレンジがうまくいくかどうかはより大きなカギを握っていくことが予想されますが、日頃から多くの金融機関と定期的に接触し、最新の事情を把握されていらっしゃる方はそう多くないかと存じます。そこで、いくつか事例をご紹介させて頂ければと思います。

【中古物件における金融機関の事例】

※実際には、ご属性や資産背景、借入れ状況等が加味されますので、あくまで一例となります。

■A信用金庫

信用金庫の多くはエリア内にお住まいでないとそもそも取り組みが出来ませんが、A信用金庫の場合東京エリアに勤務もしくはお住まいであれば、東京・川崎エリアの物件での取り組み可能となっており、範囲が広いことが最大のポイントです。また、耐用年数が過ぎている物件でも、鑑定評価を入れたり近隣の土地相場や建物の質（修繕履歴等）を加味して判断するため、物件によっては、15年～25年の融資期間が取れます。融資金額については、評価額の約8割前後の融資金額となっている事例が多いです。（ただし、融資年数によっては多少下がる可能性があります） 仮に、物件価格と同等の評価額が出た場合は、2割の自己資金+諸費用が必要になっていきます。金利は2%前半～2%半ばです。このアパートローンでは、物件単体と属性を見るので、共同担保による融資額を上げる事は出来ません。

■B信用金庫
城南エリア（世田谷区・大田区・目黒区・品川区）の限られたエリアにお住まいのお客様しか取り組み出来ませんが、旧耐震の物件でも融資の取り組みが可能です。融資金額は、土地の路線価+建物再調達価格をみて決まります。融資期間については、築古の物件でも15年～25年の融資期間が可能となっており、また、共同担保を入れる事によって融資金額をさらにのばすことも可能です。
ご属性によっては、より高条件で融資を引ける場合もございます。金利は2%前半～2%半ばです。

■C銀行
東京・神奈川エリアにお住まいのお客様で取り組みが出来ます。物件価格1億円以上の物件を対象に、鑑定評価をいれて経済耐用年数を見て融資金額・融資年数・金利を出します。RC造の物件の場合、60年マイナス経過年数にて融資年数を算出するため、中古物件でも9割前後まで融資年数が伸びる可能性があります（最長35年融資）。なお、こちらのローン商品では共同担保を入れる事は出来ません。また、諸費用としては、鑑定評価・融資手数料が別途かかります。金利は1%前半～1%半ばになります。

ご融資を利用して購入を検討される場合、ご属性や投資の方針によって、購入すべき物件や取引すべき金融機関も異なってまいります。ご自分にはどんな物件が向いているのか、どんな金融機関がよいのか、悩まれているお客様もいらっしゃるかと思います。当社では、収益物件（一棟もののアパート／マンション／ビルや土地から新築案件）に特化してご紹介しており、ファイナンスアレンジ・物件の選定等のご相談も承っております。当社事務所はもちろん、ご都合に合わせてお近くの喫茶店やご自宅・職場、またZoom等でのオンライン面談も可能ですので、ぜひお気軽にお申し付けください！

不動産は縁ものです。タイミングを逃してしまうことのないよう、良い物件情報をいち早くお届けできるよう努めてまいりますので、ささいな入り口として、ぜひご縁を頂ければ幸甚でございます。

秋も深まり、朝晩冷え込んでまいました。
お風邪などお召しになりませんように、くれぐれもご自愛くださいませ。

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▼ このブログの執筆者はアセットコンサルティング営業部 榎本 英樹です。