Catachiの仕組みは、デベロッパーの開発スキームと業務フローを応用したものです。企業規模にもよりますが、デベロッパーでは用地仕入・企画設計・販売・契約業務・財務経理・一般事務と、おおよそこのような組織体制を敷いています。重要な役割は用地仕入と資金調達です。ワンルームデベでは用地仕入は社長が陣頭指揮を執る少数の精鋭チームが当たるケースが多いようです。設計と施工については殆どが外注になります。

開発プロセスとしては用地候補地が見つかると、まずボリュームチェックを行い、事業化の可能性と採算性のチェックを行います。法令や条例をもとに戸数は何戸位取れるか、売値はいくら位か、賃料はいくら位か、建築コストはいくら位か、利回りは何％位か、取得原価は、粗利益は、取得経費は、販売経費は、営業利益は等々試算して、採算基準に合致すれば用地仕入の交渉に入ります。販売力も大事ですが、事業成功の可否はここで決まります。

「利は元にあり」です。

用地が取得できると、事業計画に沿って、建物プランの企画、設計業務の依頼、建築工事の発注、それまでには関係各所との打ち合わせを頻繁に行う必要があります。建築確認申請が下りるといよいよ着工です。同時に、販売も開始されます。

ワンルームマンションは「売りと貸し」の両面商品です。従って、オーナーにとっても、入居者にとっても魅力的でなければなりません。最近の投資用ワンルームはファサードとエントランスのデザインそして住戸室内の設備には力を入れ、それなりのコストをかけますので、見栄えの良いものが多いです。ただ、利回りは低く、経済合理性としては魅力に欠けます。一方、中古流通市場には昭和から平成バブル時代のワンルームマンションが1,000万円以下で売りに出されています。専有面積16㎡前後と狭小、それなりの建物グレードで、魅力に乏しい物件が多く、中にはスラム化している物件も散見されます。そうなると、売るには立地と高利回りのみの勝負となります。

建物は経年によって価値は減価していきますが、元々のグレードによって価値に違いが生じ、立地と管理状態とともに売値と家賃に影響を及ぼすことになります。これまでの古い賃貸物件の場合、投資コストを抑えるため、建物をいかに安くつくるかに力点がおかれてきました。その結果、ワンルームマンションもそうですが、街に見かけるアパートの中には街並みを損ねているものも結構あります。賃貸物件を新築する際は賃貸事業に対する未来への展望と街並みをつくる一個の存在になるということも視野に入れて、建築プランを考える必要があると思います。