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アパートの建替えと相続対策
いつもお世話になっております。
株式会社ムーヴアップ アセットコンサルティング事業部
アセットマネジメントチーム課長の榎本 道英です。
今回は、アパートの建替えと相続対策についてです。
先日、当社で建築会社のご紹介をさせていただいた足立区綾瀬の物件が無事完成し、引渡しを終えました。
お客様は当社が創業時からお付き合いさせていただいている税理士様で、足立区綾瀬でご所有の築36年の一棟アパートの運用についてご相談を受けたことから始まった案件です。母娘でご来社いただき、亡くなられたご主人様が受け継いだ土地を相続されたお母様より、二次相続を視野に入れ、その土地にある一棟アパートの取り壊しと新築マンションの建設について検討しているとのお話をいただきました。しかしお嬢様としては、取り壊して建て替えるよりも、売却してより都心に近く資産性の高いエリア・立地に新たに投資用物件を購入した方が良いのではないかと考えておられ、どちらが良いか、当社にご相談を寄せていただいた次第です。
アパートローンを使って借り入れた資金でアパートを建築したり購入したりすると、資産が現金から建物になり、固定資産評価額で評価されるため、借り入れた金額よりも低く評価され、その分相続税が軽減されます。これが、アパートローン借り入れによる相続税対策の基礎です。また、古いアパートを建て替えるにあたっては、空室率の改善や、メンテナンスにかかるコストと手間の削減といったメリットもあります。
ご相談を受け、まずは建物の状況を把握するため、すぐに現地視察を実施。定期的な修繕を行っていた事もあり建物の管理状態はおおむね良好でしたが、築年数なりの経年劣化は見て取れました。今はさほど手がかからなくとも、将来的なお母様からお嬢様、さらにお孫様への資産承継を見据えると、今のうちにどうにかしておきたいと考えるお気持ちはよく理解できます。しかしながら駅からの動線が良く、また目の前は植栽の緑豊かな歩道と小学校で景色に抜け感があり、とてもいい立地だと感じました。
結論として今回は、資産評価との兼ね合いや、ご主人様がお義父様から受け継いだ土地への思い入れなどを踏まえたお母様のご意向、また弊社代表からの「不動産を次世代に繋ぐ」という言葉に共感して頂いたことで、取り壊して建て替えることをご選択されました。
そこで早速、当社から大手ハウスメーカー2社をご紹介。各社のプランにおけるメリットとデメリット・選定ポイントなどについてご説明させていただき、ご検討の結果、提案内容やプラン・建築コスト等を踏まえ、ミサワホーム株式会社様で建築することになりました。
お二人にとっては、はじめてのアパート建築。当然、わからないことだらけです。投資用物件では、住宅と異なり、単純にご自身の趣味嗜好だけで設備や間取りを決めるのではなく、賃貸市場のニーズを把握し、そこに訴求できる商品をつくることが必要になります。間取りや動線・コンセントの位置などについて、賃貸営業と投資用物件の売買営業どちらも経験した強みを活かし、具体的なアドバイスをさせていただきました。
そうして何度も打ち合わせを重ね、完成した建物は、立地のよさを活かし景観にも馴染む見栄えのいいアパートになりました。
また、一般的な投資用物件と比較して、共用部のゆとりある造りや設備のグレード感において高い競争力が見込め、実際に引渡しまでに約半数の居室がご契約となるなど入居付けも上々。お客様にも大変喜んで頂くことができました。
オーナー様より、直々にいただいたお声を弊社の賃貸管理に関するWebサイト“ Move Property「MOVEの賃貸」 ”にて公開しておりますので、よろしければそちらもご一読ください。
▶ https://move-property.jp/voice/moveowner-07/
今回、賃貸管理については、以前の建物から管理をお任せになっていた地元の不動産会社に担っていただくことになりました。担当者としては当社でお受けできないことに少なからず残念な気持ちもありましたが、完成した物件を見学させていただいた際、植栽の緑が真夏の日差しに照らされている様子を見ると、水やりについて気にされていたお客様の言葉を思い出し、お近くの管理会社にお任せになるお気持ちに納得させられるところもありました。
いずれにせよ、これからも良き相談相手として、お客様の立場に寄り添い、お役に立っていければと考えております。
弊社では、このような相続や相続税対策に関するご相談、
またご所有物件の建て替えやリフォーム、土地活用に関するご相談も承っております！
▼ ご相談はこちらから
https://move-property.jp/contact/
▼ 当社の賃貸管理に関するホームページ“ Move Property 「MOVEの賃貸」 ”
https://move-property.jp/
また、物件のご売却相談も承っております！
▼ Move-Upの収益不動産の売却サポート
https://www.move-asset.com/contents/code/buy?re=1631261575
▼売却のご相談・無料査定
https://www.move-asset.com/contents/code/buy?re=1631261575
夏の疲れが出やすい時節、皆様どうぞご自愛専一にてお過ごしください。
引き続き、何卒よろしくお願いいたします。