相続税「5年ルール」導入と求められる長期資産戦略

平素より、大変お世話になっております。
今回は、マーケティングサポートチームが担当させていただきます。

今回のテーマは、
相続税「5年ルール」導入
〜相続税対策の抜本的見直しと、求められる長期資産戦略〜 です。

貸付用不動産の評価方法見直し（5年ルールの導入）で、抜本的な見直しが必要に

今年度（2026年度）の税制改正において、不動産オーナーさまにとって極めて重要な見直しが可決・成立しました。これまで王道とされていた収益物件（アパート・マンションなど）の購入による相続税対策に厳しいメスが入ることになります。これまで、たとえば、時価1億円のマンションを購入した場合でも、相続税評価額は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基に算出されるため、3,000万円から4,000万円程度にまで評価額を圧縮することが可能でした。しかし改正により、取得から5年以内に相続が発生した場合、原則として「課税時期における通常の取引価額」によって評価されることになります。具体的には、収益物件の取得価額をもとに、地価変動等を考慮して算定した価額の80％で評価することになり、一般的には従来約60〜70％ほど圧縮できていた評価額が、約20％程度の圧縮にとどまるため、節税効果が大幅に低下します。高齢になってからの「駆け込み相続対策」は事実上、無効化すると言えます。一方、この改正は相続の5年前から所有している土地に、新たにアパートやマンションを建築する場合には適用されません。その場合には従来通りの評価額の圧縮効果が期待できるため、「買い替えではなく建て替え」という選択肢もより有力になりそうです。

オーナーさまが今取るべき「資産未来戦略」

今回の改正は、一言で言えば「相続を見据えた早期の対策開始と、長期保有（5年以上）へのシフト」を意味しています。元気なうちに資産価値の高い物件を購入し、長期で運用していく視点がこれまで以上に重要になります。また、当初想定していたよりも相続税の負担が重くなるケースに備えるため、納税資金の確保や保有資産のバランスを見直すリバランスといった出口戦略・資産の組み換えも必要不可欠です。資産の未来を描き、それぞれの節税効果の“使い分け”を正しく見極めたうえで計画的に動くことが、大切な資産防衛のための決定的な分かれ道となります。私たちも、オーナーさまの人生における各意思決定フェーズに寄り添いながら最適な提案ができるよう、日々学んでまいります。

相続税対策向きの物件をお探しの方、
また相続予定の不動産についてのご相談はぜひお気軽にご相談ください。

※本記事は制度の概要を一般的に解説したものです。具体的な税務上の取り扱いは個別の状況によって異なりますので、詳細は税理士等の専門家へご確認ください。

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